Môi giới biệt thự HCM

Phân tích dự án quận 1

 

Thị trường BĐS HCM

“ngoại giả, cần lưu ý là, trong bối cảnh tồn kho của phân khúc nhà ở vẫn còn khá cao, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng từ nhà băng Nhà nước sẽ khiến người dùng khó tiếp cận các khoản vay để mua nhà hơn và có thể thúc đẩy đến sức thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn”, ông Phước khẳng định.

Ông Nguyễn Huy Vũ, giám đốc điều hành Banviet Land, cho thấy nhịp ở đây là quỹ đất từ 28 khu đất “vàng” của TP.HCM đang được thành thị đưa ra đấu giáh àng năm, trong đó có khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1).

Ngoài ra, TP.HCM hiện còn lượng quỹ đất lớn của tư nhân, trong đó năm 2016, Novaland đã mua thành công lô đất rộng 4 ha tại đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3)…

đặc trưng, “cuộc săn” không chỉ có tổ chức Việt Nam, mà còn có những công ty nước ngoài như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.

thưa bẩm về thị trường bất động sản năm 2017 và dự đoán tình hình năm 2018 của Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng nhận định bây chừ, do khan hiếm nguồn cung nên làm hiệu sốt giá đất nền đang quay trở lại một số vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.
Quỹ đất trọng điểm đô thị HCM để PT chung cư dần kiệt, khiến “cuộc chiến” săn quỹ đất trung tâm càng ngày càng quyết liệt.
Theo chấm điểm của các chuyên gia về nhà đất, năm 2015, thị trường địa ốc Việt Nam bắt đầu bước vào chu kỳ bùng nổ sau thời gian dài đóng băng, nhờ các nhân tố KT vĩ mô và những chính sách giúp cho thị trường.
Cũng từ đây, những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) biệt thự diễn ra rất quyết liệt. Trong đó, có thể kể đến Vingroup thâu tóm quỹ đất vàng tại khu Tây bờ sông Sài Gòn, trong đó có khu cảng Ba Son (quận 1, TP.HCM).

Các quận khác như quận 4, quận Phú Nhuận, quận 11 có giá bình quân lần lượt là 161,723 triệu đồng, 157,538 triệu đồng và 141,076 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, với từng khu vực, nhất là các quận, huyện càng xa nội ô thì biến động rất lớn. Trong đó, huyện Cần Giờ có mức biến động nhiều nhất với bình quân 167,5%; tiếp theo là huyện Củ Chi với 140,1%; huyện Bình Chánh cũng ở mức 85,7%; huyện Nhà Bè gần 65%.

Nhiều thông tin đầu tư hạ tầng, trong đó có cầu Bình Khánh sẽ được đầu tư thay phà Bình Khánh ngày nay đã khiến giá đất tại huyện Cần Giờ biến động đến 167%.
thưa bẩm về tình hình biến động giá đất tại thị trường TP.HCM năm 2017 của gachvang.com khẳng định năm 2017, giá đất tại thị thành biến động khoảng 15,16%. tầm giá đất nhàng nhàng tại thị thành khoảng 97,194 triệu đồng/m2.

Tại các quận trọng điểm, nơi có giá đất cao nhất là quận 1 với 450,169 triệu đồng/m2; quận 3 khoảng hơn 270,286 triệu đồng/m2; quận 5 là 226,119 triệu đồng/m2; quận 10 ở mức 216,577 triệu đồng/m2.

“hiện tại, quỹ đất eo hẹp, song song giảm thiểu về chỉ tiêu dân số, nên việc bán và thu hồi vốn rất khó, cộng thêm tổn phí tạo, cũng như số vốn đầu tư cao hơn, nên việc các doanh nghiệp săn và XD các căn hộ trong trọng điểm thành phố sẽ khó có lời. Theo tôi, trong thời gian tới sẽ chấm dứt quỹ đất sạch tại các quận trọng điểm để các chủ đầu tư săn, nên thị trường này sẽ trầm lắng trong thời kì tới”, ông Phúc cho rằng.

Theo thông báo từ một lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM, để doanh nghiệp này bằng lòng giao đất, phía Hà Đô phải buil một văn phòng khác với 6 tầng ngay trong khu đất này, đồng thời sẽ bán 50 căn hộ với giá giảm vài chục phần trăm cho cán bộ của Viện.

Trước khi về tay Novaland, khu đất này được Trường THCS Hồng Hà thuê làm trường, sau khi mua thành công, Novaland đã khai triển căn hộ biệt thự Newton Residence.

Được biết, từ năm 2014 đến nay, trong số hàng chục biệt thự có được từ các thương vụ M&A của Novaland, hiện có 25 biệt thự nằm tại các vị trí được cho là “đất vàng”. Ngoài ra, Novaland cũng đang cùng Sabeco tăng trưởng "khu đất vàng" trên 6.000 m2 tại 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (quận 1).

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, khẳng định nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan hoài đến BĐS Đất Việt, điển hình là Nhật Bản. Các nhà đầu tư Nhật không chỉ để ý phân khúc cao cấp, mà còn lan sang các phân khúc trung cấp và bình dân. ngoại giả, các quỹ đầu tư đến từ Singapore và Hong Kong cũng tích cực tìm hiểu về thị trường đất sạch trung tâm thành phố để XD văn phòng cho thuê và nhà ở cao cấp.

Trong khi đó, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và Nghiên cứu Cushman & Wakefield Đất Việt, cho rằng trong thời gian qua, thị trường đã chứng kiến các chủ đầu tư có tăm tiếng trong nước săn những quỹ đất rộng lớn tại các quận trung tâm để làm biệt thự. phần nhiều dự án mới này dự định là các dự án nhà ở, chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ dành cho văn phòng và bán buôn. Khi các chung cư nhất tề triển khai, nguồn cung sẽ rất dồi dào và cung cấp được nhiều hơn nhu cầu của người dùng.

Ngoài ra, tổ chức Địa ốc hưng vượng cũng đang là một “thợ săn” có tiếng của thị trường BĐS TP.HCM. Sau khi thâu tóm được khoảng 30 biệt thự đất sạch, trong đó đa phần là những quỹ đất tại gần trường bay Tân Sơn Nhất (quận Bình Tân) trong giai đoạn từ 2014 đến đầu 2017, doanh nghiệp này đang đấu thầm lặng săn những biệt thự đất sạch tại các quận trung tâm của thị thành.
Một “thợ săn” nữa phải nhắc tới đó là tổ chức cổ phần Đầu tư BĐS Phát Đạt. Đây được coi là “nhà giàu”, bởi cách săn đất của tổ chức này khá đặt biệt, đó là việc chọn tạo biệt thự BT (xây dựng - chuyển giao) cho TP.HCM để đổi đất vàng. Sau khi đổi được những lô đất tại quận 11, quận 5, quận 4, vừa rồi, Phát Đạt đã chính thức có thêm những lô đất mới tại quận 5 nhờ biệt thự BT Khu liên hợp thể thao Phan Đình Phùng (quận 3).
Hay vừa qua, doanh nghiệp BĐS Hà Đô và Ban lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM thương thuyết về việc Hà Đô muốn mang mảnh đất hơn 4.000 m2 hiện là văn phòng của Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM tại đường Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận).

 

 

Nhận định về “cuộc săn” đất sạch trọng điểm, ông Ngô Quang Phúc, Phó giám đốc điều hành Him Lam Land, cho thấy quỹ đất trọng tâm hiện tại đang hạn hẹp. ngoại giả, còn do liên quan bởi chủ trương trung của TP.HCM là không muốn tập chung thêm những dự án bất động sản mới ở trong trọng điểm để giảm sức ép dân số tại trung tâm.

tiêu biểu là thương vụ đầu tư vào dăm bảy Bảy của Creed Group (Nhật Bản), với hơn 600 tỷ đồng dưới loại hình mua cổ phiếu và trái phiếu. Tiếp đó, quỹ đầu tư Nhật Bản này cũng dành 200 triệu USD (hơn 4.200 tỷ đồng) để đầu tư vào nhà đất An Gia. Trong khi đó, Tập đoàn Adventus (Singapore) thâu tóm biệt thự VGR Riverview tại trọng điểm quận 1 (TP.HCM).

Các quận Thủ Đức, Tân Bình, Gò Vấp, quận 12 mức biến động khoảng 42-69%...

Tại huyện Cần Giờ, một số tuyến đường như đường Duyên Hải (thị trấn Cần Thạnh) mức biến động năm qua tới hơn 406%, đường Rừng Sác (xã Bình Khánh) là 365%, đường Lương Văn Nho (thị trấn Cần Thạnh) hơn 208%... dự đoán trong quý I/2018, giá đất của huyện này tiếp chuyện xu hướng tăng nhẹ, với khoảng 3,5%.

Riêng giá đất huyện Củ Chi sau thời gian tăng nóng vì yêu cầu đầu tư siêu căn hộ, trong quý I/2018 được dự đoán giữ mức ổn định. Tại huyện này, tuyến đường có giá đất cao nhất hiện thời là tỉnh lộ 8 (thị trấn Củ Chi), với khoảng 26,8 triệu đồng/m2.
Khu Đông tỉnh thành, nơi thị trường bất động sản sôi động nhất hiện nay, giá đất trong quý I cũng được dự đoán chỉ tăng khoảng 2%.

Phân tích căn hộ quận 1

Không chỉ săn quỹ đất trống, những công ty địa ốc cũng lăm lăm vào những chung cư dự án cũ nằm trọng tâm đô thị. Là một công ty thuộc diện “trâu chậm uống nước đục”, một đại diện của tổ chức địa ốc Vietcomreal luyến tiếc vì dự vào việc săn biệt thự cải tạo chung cư cũ quá muộn và giờ đây các biệt thự cũ đều đã có chủ.
Nhìn vào tổng thể thị trường, giới quan sát chứng minh, cửa cho nhà đầu tư địa ốc vào phân khúc trọng điểm đang hẹp. Quỹ đất đủ rộng để PT căn hộ nhà đất đã dần kiệt. ngoài ra, thời cơ chẳng hề đã hết với các đơn vị.

Năm 2018 tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên cực điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức) rồi nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp kéo sang phía Tây, khu vực Cần Giờ. Chính quyền thành phố đã phải huy động cả công an vào cuộc dẹp nạn cò đất và thông tin cụ thể về quy hoạch các khu vực ngoại ô.

Cơn sốt ngay sau đó đã hạ nhiệt. ngoài ra, nhiều cảnh báo tình trạng này có khả năng tái phát vào thời khắc giáp Tết Mậu Tuất 2018, do nhu cầu mua BĐS vào cuối năm và đất nền vẫn là chọn lựa ưu tiên. Những biệt thự được phân lô bán nền trước đây sẽ bị làm giá, dẫn tới cơn sốt cục bộ.

Không chỉ Novaland, tổ chức Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cũng đang là một trong những đơn vị săn những căn hộ đất sạch tại trọng tâm TP.HCM. vừa qua, Him Lam Land đã thâu tóm thành công một quỹ đất rộng tại đường Thi Sách (quận 1). Với quỹ đất này, Him Lam Land tâm tính sẽ triển khai một căn hộ chung cư siêu cao cấp trong thời kì tới.

Cũng trong năm 2015, một tổ chức được cho là thành công lớn trong việc thâu tóm quỹ “đất vàng” là Novaland với 4 dự án được thâu tóm trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình, TP.HCM), ngay sát sân bay Tân Sơn Nhất. Những quỹ đất này rộng hàng nghìn mét vuông, phù hợp cho việc buil chung cư biệt thự cao cấp. Sau khi thâu tóm, Novaland đã nhanh chóng công ty động thổ và buil các biệt thự.
nối tiếp “cuộc chiến” săn đất trung tâm đang dần kiệt, bước vào năm 2016, Novaland lại thắng lợi khi thâu tóm thành công hơn 2.000 m2 đất ngay tại ngã tư đường Trương Quốc Dung và Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận).